미국 리츠로 4차 산업 건물주가 되라

[!INFO] 책 정보

저자: 저자/조용준

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출판사: 출판사/한즈미디어(한스미디어)

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나의 평점:

완독일: 2020-08-18 13:24:07

https://minswabooks.tistory.com/19

리츠에 대한 설명이 친절하고, 시작할 수 있는 동기를 부여해준다. 추천 10종목도 알려준다. 하지만 수많은 금은보석도 실천하느냐가 문제이다.

우리나라 아파트의 인기는 하늘을 찌른다 있는사람 없는 사람간의 간격은 점점더 벌어진다 ‘억’이라는 숫자는 이미 친숙해져 사사로이 느껴질 정도다

부동산을 금융 상품으로 투자하는 방법은 ‘리츠’이다 취득세,보유세,관리비,양도세,종부세 등 수많은 세금걱정 없이 소액으로도 부동산을 소유할 수 있는 금융 상품

그 ‘리츠’에 대한 설명을 친절하게 설명해준다 또한 4차산업이 더욱 가속화될 이때에 충분한 관심을 갖을 종목도 친절하게 알려준다

어렵지 않고, 리스크 포인트까지 안내해줘 도움이 많이 되었다

미국 리츠로 4차 산업 건물주가 되라 1장 언택트, 제로금리, 4차 산업 그리고 거대한 유동성의 시대 01 포스트 코로나 시대는 언택트를 통해 4차 산업을 앞당긴다 언택트 Social Distancing = ditial contact

금융,콘텐츠,쇼핑,클라우드,교육,헬스케어,음식,배달,O2O,Network,AI,Fintech,Bio Recog,IoT..

포스트 코로나 시대, 포노 사피엔스(phone sapiens) 확장과 스테이 엣 홈 소비

코로나 19사태로 개인이나 기업이나 디저털화되고 있으므로 많은 데이터가 빅데이터화되면서 보존되어야 하고, 많은 동영상 스트리밍이나 영상회의, 또 온라인 교육 등등을 위해 저장 공간에 저장되고 네트워킹이 되어야 한다.

디지털 인프라가 필요하다 5G 인프라 타워,데이터센터,물류센터, 02 패러다임의 변화, 20년의 검토 끝에 4차 산업에 투자하기 시작한 워런 버핏 버핏의 변심, 4차 산업은 이제 경제의 메인 스트림 이제는 4차 산업이 산업의 중심이 되기 시작했다 03 코로나19 사태로 풀린 유동성은 자산 버블을 가져온다 사상 초유의 위기가 사상 최대의 유동성 공급을 가져온다 포스트 코로나 , 장기투자 유망 자산 1.부동산 주거용아닌, 디지털인프라 부동산 2.4차산업의 글로벌 1등주 FAANG,MS, 인프라 부동산, RETs 04 산업혁명에 앞서 인프라가 먼저 간다, 4차 산업 리츠 새로운 성장 사이클의 시작 산업혁명기의 인프라였던 철도 사업, 다우존스 초창기 11개 중 9개가 철도 기업 산업혁명기의 인프라,철도와 철강.진거.원유 = 오늘날 5G 네트워크,클라우스센터 생산,제품,서비스가 바뀐다. 전면전이다. 필수 변화는 이를 사용하기 위한 ‘인프라’이다 05 하나금융투자가 제안하는 4차 산업 리츠 포트폴리오 BEST 10 5G 통신 인프라: 아메리칸타워(AMT) , 크라운캐슬인터내셔널 (CCI) 데이터 센터 : 에퀴닉스(EQIX), DLR, 케펠DC리츠(AJBU) 이커머스.물류 인플: 프롤로지스(PLD),COLD,M44U 바이오.하이테크클러스터:ARE,A17U 06 4차 산업 리츠 투자 전략과 실행 방법 4차 산업 리츠 투자 전략 투자목적: 장기적인 기업가치의 상승에 초점 투자기간:향후 10년간 동행할 각오로 임해야한다 종목선정:산업 레벨 선정 후 개별 리츠로 확인 산업:통신인프라,데이터센터,물류유통인프라,클러스터오피스

산업별리츠 특징,구성 전미리츠협회 홈페이지 https://www.reit.com/what-reit/reit-sectors

매년 5%이상의 매출 성장은 나와야 한다 2장 국내 투자자가 글로벌 리츠에 투자해야 하는 이유 01 리츠란, 그리고 리츠 투자를 통해 얻을 수 있는 것들 부동산 직접 투자 -> 피곤함,아파트에 국한 리츠 간접투자, 다양한 부동산 투자가능 리츠로 무엇을 얻을수 있나? 배당소득 주가상승 02 부동산 투자의 경계를 확장하는 글로벌 리츠 03 성장하는 부동산에 투자해야 하는 이유 배당수익률보다 주가승승에 의한 총수익률이 높은 리츠 즉,성장형 리츠에 투자할 때는 배당수익률과 자본수익률을 모두 감안한 총수익률 관점에서 접근필요 3장 앞으로 10년을 지배할 글로벌 4차 산업 리츠의 핵심 분야 01 통신 인프라: 통신 인프라가 없다면 5G도 없다 02 데이터센터: 디지털 인프라를 넘어 디지털 플랫폼으로 03 물류 인프라: 포스트 코로나 시대, 온라인 소비의 트렌드화 04 비즈니스 클러스터: 비즈니스 시너지를 찾아서 특정 산업의 이해관계자들이 지리적으로 가까운 위치에 모일때 형성되는 일종의 지리적 카르텔이다 캘리포니아 실리콘벨리, 뉴욕 월스트리트, 보스턴-샌프란시스코 바이오 클러스터 이런 지역의 업체들은 이탈이 쉬지않고,많지 않다 이 지역에 집중하는 부동산 리츠 4장 4차 산업 리츠 완벽하게 이해하기 01 리츠는 어떻게 성장하는가 자산가치상승 내부성장:임차인 사업성장,수요증가등 외부성장:새로운 부동산 편입 02 다양한 리츠의 가치평가법 주식과 다르게 국가마다 평가가달라진다 미국: 배당 재원을 이용한가치평가 FFO 펀더의 운영현금흐름:당기손익+부동산상각비+부동산처분손익 싱가포르:순자산가치를 이용한 가치평가 임대수익율 활용한 부당산 포트폴리오 가치평가 NOI 손영업이익:(부동산 매출-부동산 운영비용)12 자본환원율=NOI/부동산가치 부동산의 가치측정이 어렵다 자본환원율이 높다는건 자산가격이 낮다는것 자본환원율 낮고, 배당률 낮은건 시장이 그 부동산을’고평가’ 한다는것 03 리츠의 성장과 자본 조달 방식 증자가 대부분 레버리지도 수행 5장 4차 산업 리츠에 투자할 때 기억해야 할 리스크들 01 금리 리스크 시장금리가 내려가면 리츠 인기증가 금리 상승기에는 부진 02 부채 리스크 리츠는 세법상 과세이익의 90%를 배당해야 하기 때문에 투자 재원을 쌓기 어려운 구조이다 높은 부채시 높은 이자비용 금리상승기는 위험 증가 디폴트 리스크 증가 03 업황 리스크 04 실물경제 리스크 핵심 임차인의 심각한 경영난 유망업황의 리츠를 찾아야 한다 6장 강남 아파트 대신 글로벌 성장형 리츠에 투자하라 01 ‘부동산 투자 = 아파트 투자’라는 공식의 반세기가 지나간다 아파트 자산 시총 5000조, GDP3배, 세계TOP, 주식시총은 1600조 한국 부동산 시장은 생산성 대비 너무 높은 가격대유지-후세대에게 부담 하락을 유도하기에는 너무 큰 시장-경제에 큰 타격 02 리츠 주가는 도대체 왜 움직이는 것일까? 총수익율을 반영하여 움직인다 고배당-저상장 산업의 리츠인 경우 종합적 층면에서 성과 부진 배당 3%,10년, 건물배각 이익 30%= 310+30 = 60% 배당 2%,10년 ,매각이각 100%=2*10+100=120% 배당율이 낮더라도 성장 업종관련 리츠가 중요하다 03 아파트 투자와 비교한 리츠 투자의 장단점-1 소액투자가능 구분소유,다양한 건출물을 소유할 수 있다 04 아파트 투자와 비교한 리츠 투자의 장단점-2 세금 부동산 취득시 세금,양도세,보유세 리츠는 양도소득세 면제 (단, 이익의 90%을 배당할 경우) 05 리츠 활성화라는 정부 정책에 편승하라 7장 지금 당장 투자해야 할 4차 산업 리츠 BEST 10 아메리칸타워(AMT) 5G 통신인프라의 높은 장기 성장성 상장 리츠 중 가장 높은 배당 성장률 높은 비즈니스 안정성 10년이상 긴 계약, 3%임대료 상승고정 10년간 579%상승(배당재투자),연평균20.2% 크라운캐슬인터내셔널(CCI) AMT와 1,2위 경쟁중, 스몰셀에 집중,미국에 집중 스몰셀:전신주,가로등에 부착할수 있는 소형기지국 5G시대 높은성장나나탈 통신 인프라에 투자중 동종업체 대비 높은 배당수익률 3.1%, 연평균 17.2% 증가 프롤로지스(PLD) 글로벌 물류 인프라의 중심이된 아마존 최대임차인 언텍트시대 이커머스 성장 꾸준한 인수.개발, 강력한 재무 안정성 연평균16.8%증가 에퀴닉스(EQIX) 언텍트시대 미디어콘텐트,글로벌 트래픽증가 클라우드 혼합 환경 상호 연결의 확장성 연환산 21.7% 알리바바,구글,오라클,AWS,Azure,IBM,Saleforce 디지털리얼티트러스트(DLR) 페이스북,IBM,오라클 IT클라우드업체 IaaS서비스 제공 에퀴닉스처럼 플랫폼화 하기보다, 인프라 자체에 집중 장비 자체소유 90%이상 아메리콜드(COLD) 콜드체인:저온유지 생산-공급까지 온도 조절 창고를 전문으로 관리 임대하는 리츠 알렉산드리아리얼에스테이트(ARE) 미국내 주요 바이오 클러스터(보스턴,캘리포니아,뉴욕등) 중심 오피스 임차, 대부분 대형 제약사,바이오 테크 기업 클러스터 바이오 클러스터의 높은 안정성 높은 신규 개발 파이프라인 10년간 11.9%수익 아센다스리츠(A17U) 케펠DC리츠(AJBU) 메이플트리로지스틱스(M44U) 용어 EBITDA

Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization 이자비용(Interest), 세금(Tax), 감가상각 비용(Depreciation & Amortization) 등을 빼기 전 순이익을 의미한다.

YoY YoY [Year on Year] 전년 대비 증가율

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