[!INFO] 책 정보

저자: 저자/김상준

번역:

출판사: 출판사/매일경제신문사

발행일: 2022-11-25

origin_title: -

나의 평점: 6

완독일: 2021-06-15 12:45:05

정보 (책 정보)

#경매 #부동산 #재테크

질문 (책 읽전에 먼저 작성할 것)

_경험에 , 왜 읽었나 질문,궁금 등 __

Qustion 질문, 왜 읽었나
- 경매, 까먹기 전에 상기 시켜보자, 요즘 경매 책은 어떨까?
Insight 좋았던점,얻은 점
- 세금이 중요함, 걱정과 공부만 하지말고 실제 행하라는 코멘트
too bad 아쉬웠던 점:
- 특별할것 없는 경매 이해를 위한 개념 정도
- 저자만의 비법은 .. 글쌔 못찾았다
- 혹시 2020년 최신본(2021기준)으로 세금이나, 전망 같은 부분이 있을까 했지만 없다
What if? 만약, 나라면? 한마디 :
- …

중요 문장 (책 밑줄에서 top 3 선별)

어렵게 살았다, 부동산 경매 공부해서, 현재는 경제적 성공을 이루었다
경매, 재테크 공부를 꼭해라
경매 어렵지 않다, 임장은 꼭가라, 입찰시 비용 감안해라
아파트, 부동산 좋은 물건 고르는 방법

등에 대한 개략적 소개서이다 깊이는 부족하다.

책 밑줄 정리 (책 밑줄 전체)

무조건 이기는 경매를 위해 세 가지만 지목해본다.

지하철역에서 도보로 10분 거리, 역세권을 찾아라
본인이 거주하는 지역 위주로 물건 분석을 하라
시세를 조사하기 위해서는 대출에 기준이 되는 KB시세, 네이버부동산 시세, 국토교통부 실거래가 등을 이용한다

말소기준등기
저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기가 있다.
여섯 가지 권리 중 가장 먼저 채무자에게 돈을 빌려준 날짜가 말소기준권리가 된다
경매 입찰 전 말소기준권리를 찾을 수 있는 능력을 키워야 한다.
시세조사에 임하는 감정평가사들은 법원 경매에 나오는 물건의 감정가를 최대한 높게 책정하려는 경향이 강하다. 낙찰가를 높여 많은 채권자들에게 빠짐없이 배당하려는 의도를 갖고 있기 때문이다. 그러니 투자자들은 경매물건의 감정가를 맹신하지 말고 실제 부동산 물건이 현재 어느 정도 가격에 형성되어 있는지를 냉철하게 따져 봐야 한다.
수익률을 분석하여 체크해야만 하는 항목이 몇몇 있다

취득세를 계산하고 입찰에 임하라
- 6억 원 이하로 전용면적 85㎡ 이하의 주택 1.1%를
- 85㎡를 초과 1.3%를
명도비용 및 인테리어비용을 감안하라
경매 낙찰 이후 법무비용을 감안하라

법무비라고 하면 경락잔금대출을 통해 대금납부, 채권말소비용, 송달료, 세금대리납부 등 경매 입찰 후 전체적인 공정을 대리하여 진행해주는 비용을 말한다

대출이자를 감안하라

통상적으로 낙찰받은 물건에 3개월 정도 대출이자를 지불할 수 있도록 여분의 자산을 가지고 입찰에 참여해야 한다

양도소득세를 감안하라

어떤 아파트를 선택해야 할까? 선택해야 할까?
- 첫째, 아파트는 모든 편의시설의 중간에 위치한 동을 선택하는 것이 좋다
- 둘째, 초등학교가 도보로 10분 정도 거리에 위치해 있는 아파트를 선택해야 한다
- 셋째는 건축된 지 10년 이내인 새 아파트를 유심히 봐야 한다는 것이다.
- 넷째는 교통편의성을 따져야 한다. 아파트와 도보로 10~15분 거리에 지하철이 없다면 우선 기피해야 한다
- 다섯째는 최소 500세대 이상으로 구성된 아파트를 선택해야 한다는 것이다
수익률은 현장조사 임장 여부에 따라 달라진다 임장 여부에 따라 달라진다
대출의 최초 실행된 1순위 근저당 설정 일자를 확인해서 그때 해당하는 최우선변제금액 범위를 확인해야 한다
모든 채무액보다 낙찰금액이 적다면 낙찰가의 50% 안에서 최우선변제를 받기 때문에 손해를 볼 수 있다.
임의경매와 강제경매의 차이는 여러 가지다.
- 임의경매는 돈을 빌려줄 때 채무자의 동의를 얻어 등기부등본에 그 내용을 기재한 경우에 진행 가능하다. 그래서 채무자가 채무를 변제하지 않을 경우 경매 신청이 보다 쉬워진다.
- 그러나 등기부등본에 기재가 되지 않은 일반 채권을 받아 내려면 상황은 좀 달라진다. 그 채권이 진정한 권리인지 금액은 얼마인지 인정을 받아야 경매신청이 가능하다. 그래서 법원에 채권을 회수하기 위해 소송을 진행하여 채권이 있음을 인정받아야 한다. 승소하면 그 판결문을 가지고 경매를 신청하게 된다. 이것이 강제경매다. 그래서 강제경매는 임의경매보다 더 강력한 힘을 가진다.
유치권은 다음 4가지를 전부 충족해야 성립할 수 있다. 네 가지 중 한 가지라도 성립되지 못하면 유치권을 행사할 수 없다.
- 첫째, 해당 부동산으로부터 발생되어야 하며, 그 외 타 부동산은 인정되지 않는다. 또한 제3자에게 발생된 권리여야 한다.
- 둘째, 건물의 가치를 상승시킬 만한 공사여야 하며, 단순히 내부 인테리어, 시설투자에 관한 공사는 인정되지 않는다.
- 셋째, 채권이 변제기에 도래해야 한다. 즉, 공사대금을 주기로 한 날짜가 지나야 하며, 경매개시결정 이전에만 허용한다.
- 넷째, 경매개시결정등기 전 해당 목적물을 점유하고 있어야 한다.
경매의 함정을 피하기 위한 10계명 10계명

감정가 맹신은 금물
권리관계의 철저한 분석
실거주자일 경우 입주 시점은 넉넉히 잡아라
낙찰 전 부대비용 철저히 파악해야 한다
현장 확인은 필수
구체적인 자금 활용 계획을 세워야 한다
입찰법원에서 사소한 실수에 주의해라
입찰법원 분위기에 휩쓸리지 마라
변경 및 연기 잦으면 요주의 물건
꾸준한 인내와 노력이 필요하다

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