[!INFO] 책 정보

• 저자: 저자/김학렬
• 번역:
• 출판사: 출판사/에프엔미디어
• 발행일: 2022-04-12
• origin_title: -
• 나의 평점: 7
• 완독일: 2022-04-16 00:00:00

tags: #_독서록/2022년

김학렬의 부동산 투자 절대 원칙

Sub title: 언제 사고 언제 팔 것인가, 팔지 말아야 할 때는 언제인가. 기본부터 제대로 배워 평생 써먹을 부동산 의사결정 기술 Issue date: 2022-04-22 #저자/김학렬 #출판사/에이지21

2.질문 (책 읽전에 먼저 작성할 것)

_경험에 , 왜 읽었나 질문,궁금 등 __

• Qustion 질문
  • (why) 이 책의 제목을 이렇게 지은 이유는 ?
    • 저자의 대부분의 책 내용은 비슷하다. 이번 책도 별반다르지 않다.
    • 구지 양장으로 할 필요가 있는가 싶다.
    • 저자의 요즘은 명확하다. 아파트는 입지, 교통,교육,자연환경, 상권
  • (what) 이 책에서 말하는 주제라는 무엇? 해야할건 먼가? 다른 책과 다른 점은 먼가? 이 책의 특징은 먼가?

    • 부동산 특히 아파트는 계속 상승 할 수 밖에 없다. 아니 좋은 아파트는 계속 상승한다

    • 좋지 않은 아파트를 살 이유는 없다. 그러므로 지금이 가장 사기 좋을 때이다

    • 매도할 수 있는 아파트를 사라, 싼건 이유가 있다.

  • (how) 어떻게 설명하고 있는가? 어떻게 하라고 하는가? 어떻게 해야하는가?
  • (where) 어느 곳에서 쓴 책인가? 어느 것을 위해 쓴건인가? 어디로 가야하는가? 어디에서 읽어야 하나? 그곳은 어떤 곳인가?
    • 결국 서울이다. 서울이 답이다.
    • 주요 수도권의 랜드마크 아파트를 사라
  • (when) 이책은 언제 쓰여졌는가? 시대적 배경은 무엇인가? 언제를 기준으로 쓰였는가? 언제 할것인가?
    • 지금 당장 사라.
    • 호재를 보라
  • (who) 저자는 구인가? 주인공은 누구이고 어떤 사람들이 나오나? 누구를 위해 저자는 말하는가?
    • 무주택자는 반듯이 주택을 매수하라, 1주택자는 갈아 타라,
  • (why) 이책을 통한 질문을 만들어라
    • 좋은건 누구나 안다.
    • 수원 망포에서 랜드마크 아파트는? 힐스인가?
    • 수원의 랜드마크 구는 어디인가? 영통구 광교동
    • 망포다음은 수지?
    • 용인의 GTX-A 구성역 3기신도시, 어떻게 매수 할 수 있을까?
    • 청약통장을 당장 바꾸자!

3.중요 문장 (책 밑줄에서 top 3 선별)

_주요 키 내용 2~3가지로 정리하기 또는 20자 정리 _

#1

3. 팔 수 없으면 사지 마라

• 매수 단계부터 매도 전략 필요하다. 재개발 힘든 지역의 ‘나홀로’ 빌라나 다세대주택은 애물단지 되기 쉽다

#2

6. 투자와 금리

• 개인이게는 금리가 큰 의미가 없다. 주택 구매 심리 파악이 더 중요하다
• 기준금리는 큰 자금에 관련 있는 기업,정부가 민감한지만. 개인에게는 미미하다
• 주택 구매 심리가 어디로 욺직이느냐가 중요하다.

#3

• 기존 아파트 매물 수가 (매매,임대) 가 전체 세대수의 1% 미만이면 수요가 더 많은 지역 , 10%초과는 공급이 많은 지역이다
• 핵심은 매수한 가격보다 비싸게 매도할 수 있는가?
• 급매 찾지 말고 좋은 매물을 찾자

4. 내생각

• 김학렬 저자의 다른 책을 보지 않았다면 이책을 추천한다
• 부동산 공부의 초기라면 추천한다

5.책 밑줄 정리 (책 밑줄 전체,page)

• 부동산 시장과 주식시장은 아예 다르다. 주식은 정량적인 가치 분석이 유용하지만, 부동산은 숫자보다 사람들의 주택 관련 의사결정을 이해해야 한다.

• 부동산의 4가지 포인트

  • 교통
  • 상권
  • 교육
  • 자연

추천사 _ 부동산과 주식, 결이 같으면서도 다른 투자 | 윤지호 8page

• 주식이든 부동산이든 투자로 부를 이루지 못한 이들의 공통점은 하나다. 소수의 편에 서기보다 다수가 열광하는 극단적 논리를 추종한다. 부동산 폭락만을 기다리다가 아직 집 한채 마련 못한 40-50대도 넘쳐나지만, 반대편에 서서 투기의 끝을 향해 영끌로 갭 투자에 나서는 20-30대도 차고 넘치는 이유다. 투자 세상은 훨씬 더 복잡하다. 극단 논리에 빠져 다른 가능성을 애써 피하기보다, 다양한 시선에 마음을 열고 스스로 보는 눈을 키워야 한다.
• 편견에 얽매이지 말아야 스스로 사고할 수 있고, 그래야만 투자자로 생존할 수 있다. 이전보다 더 다양한 경우의 수를 생각하게 되었다면, 당신은 이전보다 더 나은 투자자가 된 것이다. 성공하는 투자자는 주식이든 부동산이든 다르지 않다. - 윤지호

프롤로그 _ 기초를 튼튼히 다져 주는, 변치 않을 부동산 교과서 10

• 부동산 투자 - 입지이해 - 어떤 상품 선택해야 되는지 아는 것 - 타이밍을 아는것
• 우리가 입지 공부를 하는 것은 그 입지 안에 어떤 수요가 있는지를 확인하기 위해서다.
• 그 입지 안에 있는 사람들을 알아야 한다. 어떤 직업을 가지고 있고, 경제적 수준이 어떠하며, 이 입지를 왜 선택했는지, 앞으로도 계속 이 입지에서 거주하려고 하는지, 그래서 이 입지에 얼마나 많은 비용을 지불할 수 있는지 등을 파악하는 것이다

1부 관점: 정답은 없다. 과정이다

1. 지금 살까? 기다릴까?

• 전체적인 수요와 공급을 봐야 한다. 구체적인 나의 상황에 집중하라
• 부동산은 적정 가격 매수구간 이란 것이 없다

2. 통계 믿지 마라

• 전체 숫자에 연연 마라. 중요한 건 전체가 아니라 개별이다

3. 집값 폭락, 기대하지 마라

• 답은 정해져 있다. 1기 신도시 같은 대규모 공급 없이는 대세 하락 없다.

4. 주택 소유 유형별 부동산 전략

• 무주택자는 반드시 집 사고, 1주택자는 더 좋은 곳을 찾아라. 다주택자는 공부하라

5. ‘빠숑’에 대한 세 가지 오해

2부 원칙: 비법 말고 나만의 잣대를 가져라

1. 중요한 건 나만의 기준

• 매일 가격 변동 분석할 필요 없다. 장기적으로 근본 가치 변동을 파악하라

2. ‘내 집 마련’이 최우선

3. 팔 수 없으면 사지 마라

• 매수 단계부터 매도 전략 필요하다. 재개발 힘든 지역의 ‘나홀로’ 빌라나 다세대주택은 애물단지 되기 쉽다

4. 초보 부동산 투자자가 빠지기 쉬운 함정

• 소액 지방 갭 투자는 위험하다. 재건축,재개발도 주의하라

3부 선택: 네 가지만 보면 된다

• 아파트 구입시 고려요인
• 1. 교통 2) 교육 3) 상권 4) 자연환경

1. 교통 환경

• 일자리 많은 곳으로 접근하기 쉬울수록 좋은 입지다
• 서울 서초역 - 강남역 까지 일자리가 200만개다
• 강남건 재건축 이슈가 활발한데, 다음은 목동이 될것이다
• 지하철 노선별 가치

• 지하철 이용 출퇴근 자가 10만명은 되어야 일자리 노선으로서 가치가 있다
  • 강남,서초로 출퇴근 130만명, 종로,중구 70만명 수준

2. 교육 환경

• 진학률 높은 학교와 대형 학원가가 형성되어 있는가?
• 대한민국은 세계에서 교육에 관심이 가장 높은 나라 중 한 곳이다.
• 일제 강점기, 6.25 한국 전쟁시기에도 학교문은 절대 닫지 않았다
• 초등학교는 안전한 근거리가 중요하다
• 중학교 입지 - 가장 중요한 요소
  • 특목고 진학률이 높은 중학교에 배정받을 수 있는 지역이 프리미엄 있는 교육환경이다
  • 강남,서초 강남교육청 ,양천구의 강서교육청
• 고등학교 서울대 가장 많이 보내는 강남교육청 1위 학군, 송파,강동구 강동 교육청, 양천구.강서구 있는 강서 교육청, 노원구 북부교육청에서 높은 대학 진학률을 보여준다
• 서울대생 꼽은 학원가
• 대치동 목동 중계동 노량진 송파구 분당 일산 후곡마을 일산백마을 평촌 수원정자동

3. 상권 환경

• 주거에 유리한 상권 , 주변과 시너지 효과를 내는 상권을 찾아라

4. 자연환경

• 천혜의 환경이 없더라도 제대로 된 인공 환경이 있는가?

4부 분석: 투기 말고 투자하라

1. 지금 같은 시장에서는 뭘 해야 할까?

• 적정시세인지 판단하는 방법

1
2
3

1) 랜드마크 아파트를 찾는다
2) 랜드마크 아파트와 관심 있는 기존 아파트의 가격을 비교한다
3) 가격 격차가 많이 날 경우 상승할 가능성이 크다

• 랜드마크 아파트일 경우 실수요층,수요확대 조건 확인 해야한다.
• 유사 입지 다른 아파트와 비교한다.
• 서울 대표 랜드마크 아파트
  • 능력되면 무조건 사라
    • 서초구 반포 주공1단지
    • 강남구 압구정 현대아파트
    • 송파구 잠실 주공5단지
    • 용산구 이촌동 한강멘션

2. 투자 적격 시세

• 핵심은 매수한 가격보다 비싸게 매도할 수 있는가?
• 급매 찾지 말고 좋은 매물을 찾자

3. 수요 추정 방법

• 기존 아파트 매물 수가 (매매,임대) 가 전체 세대수의 1% 미만이면 수요가 더 많은 지역 , 10%초과는 공급이 많은 지역이다

4. 실수요와 투자 수요 구별법

• 매매수요가 실수요로 봐야한다. 임대수요는 아니다
• 결국 부동산 물어봐야한다

5. 수용 가능 가격

• 적절한 매수.매도 타이밍 잡는 방법은 없지만,
  • 입지와 상품 중심으로 관심 대상 선정한다
  • 시군구의 관심 읍,면,동 을 추린다
  • 그 중에 몇개 단지만 찍는다
  • 랜드마크가 아니라면 랜드마크 아파트와의 가격차이로 판다
  • 랜드마크이면 추가 상승 여력,조건이 있는지 판단

가격 정보 확인 방법

• 국토부 실거래가 rt.molit.go.kr
• 한국부동산원 부동산거래관리시스템 www.reb.or.kr : 부동산의 모든 종류의 자료가 있다
• KB부동산 : 객관적인 가격대를 제시한다고 평가받는다. 실제 대출 가능 금액 설정할 때 기준된다
• 조인스랜드부동산 joinsland.joins.com : 민간 사이트 중에서 검색 옵션이 가장많다
• 부동산 114 : 부동산 포털중 가장크다, 자체 리포트도 많다. 연구진 가장 많고, 맨파워 좋다
• 네이버 부동산 : 가장 대중적 사이트, 매물 정보 확보용이
• 다음 부동산 : 시군구별 시세, 매물정보도 가시성이 좋다
• 씨:리얼 seereal.lh.or.kr
• 프롭테크 어플 : 직방, 호갱노노, 부동산지인, 아실

6. 투자와 금리

• 개인이게는 금리가 큰 의미가 없다. 주택 구매 심리 파악이 더 중요하다
• 기준금리는 큰 자금에 관련 있는 기업,정부가 민감한지만. 개인에게는 미미하다
• 주택 구매 심리가 어디로 욺직이느냐가 중요하다.

5부 가치: 가격 말고 가치를 보라

1. 가격 인식 단계

• 중요한 점, 수요층이 있는가 없는가이다

2. 프리미엄 발생 조건

• 중요한 매수할 장점
• 프리미엄을 기대할 수 있는 상품을 매수해야한다
• 입지 (교통,교육,상권,자연환경) 프리미엄 + 상품 가치
  1. 교통 프리미엄
     • 역세권
       • 부동산 경기가 좋지 않을 경우, 역세권 여부는 시세에 영향이 없다
       • 역세권 매수 최적 타이밍
       • 경기 확장시 역세권 가격차이는 벌어진다
     • 교통 예정시 미리 선점
       • 계획 < 착공 « 준공 -> 3번 상승
       • 교통환경 생기고 10년이면 기반 시설 완숙됨
       • 준공 직후 매수해도 프리미엄 얻을 수 있다
     • 교통 프리미엄 등급
       • 사람들이 많이 이용하는 노선 (강남 경유 노선)
  2. 교육 프리미엄
     • 초등학교는 무조건 초등학교 품은 아파트
     • 중고는 배정 학교
     • 학원가 프리미엄
  3. 상권 프리미엄
     • 슬세권
     • 대형 몰
  4. 자연환경 프리미엄
     • 비선호 시설 유무
  5. 기타 , 상품, 가격 프리미엄
     • 생활 편리성 (주차,쓰레기…)
     • 출퇴근 등 근접성

3. 서울의 진짜 거품

4. 부동산 시장 하락 가능성

• 하락장인지 아닌지는 매물과 실거래가로 파악하라

6부 미래: 여기 말고 멀리 보라

1. 나만 기다리는 싸고 좋은 전세는 없다

2. ‘영끌’에도 요령 필요하다

• 외곽부터 서서히 서울로 진입하라. 단 , 일자리와 교통망에 유념하라

3. 비싸면 내 집 마련 안 할 것인가?

4. 규제 속에서 할 수 있는 것

5. 나이 불문! 당장 안정적으로 거주할 곳 확보하라

6. 미분양 통계는 착시다

• 아파트 미분양은 계속 감소 추세다

7부 제언: 아전인수 말고 시장을 보라

1. 최악의 전세난 해결법

2. 내 집 마련 방안 4가지

3. 이유 있는 하락

4. 2020 주거실태조사 결과

5. 정부가 할 일

6. 시세는 누가 정하나?

• 실수요자, 거주자

에필로그 _ 대비하라, 부동산 시장의 블랙스완!

• 부동산이야말로 가치투자가 필요하다. 본질에 충실한 투자를 해야 한다.
• 부동산의 본질은 입지다. 적정 가격인지, 지역별 선호 상품이 무엇인지, 미래가치가 있는지를 파악 해야 한다.

특별부록 _ 수도권·광역시 1,209개 구역 재건축 재개발 리스트

단계별 재건축.재개발 사업

6.연관 문서

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